LMNP : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. Ce qu'il faut anticiper à Deauville

La règle : le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a complété l'article 150 VB du code général des impôts par un III. Désormais, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C.

Un prix d'acquisition plus faible donne une plus-value plus élevée. La règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi. Elle vise les amortissements déduits sur toute la période de location meublée, y compris avant 2025.

Elle concerne le loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont la plus-value relève du régime des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI). Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève, lui, des plus-values professionnelles. Le régime applicable est celui du statut du vendeur au moment de la cession.

Quels amortissements, et lesquels ne le sont pas

• Réintégrés : les amortissements du prix d'acquisition du logement vendu, admis en déduction au régime réel (ligne 25 de la déclaration de plus-value n° 2048-IMM).
• Non visés : les amortissements comptabilisés mais reportés faute de bénéfice suffisant (II de l'article 39 C) : le texte ne retient que les amortissements « admis en déduction ».
• Travaux : les amortissements de travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration ne vont pas à la ligne 25 ; ils diminuent le montant réel de ces travaux, si vous le retenez.
• Mobilier : le texte vise le prix d'acquisition du bien immobilier, dont le mobilier, amorti séparément, ne fait pas partie.
• Micro-BIC : sans amortissement déduit, rien à réintégrer. Mais les amortissements déduits lors d'années au régime réel sont réintégrés.

Les exceptions prévues par la loi

La minoration ne s'applique pas aux biens situés dans :

• une résidence réservée aux étudiants, aux jeunes de moins de trente ans en formation, en stage ou en alternance, ou aux personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation) ;
• un établissement ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, dans les conditions fixées par le texte (code de l'action sociale et des familles, code du travail) ;
• un établissement de soins de longue durée comportant un hébergement (code de la santé publique).

Les meublés de tourisme et les locations meublées à l'année, nombreux à Deauville, ne bénéficient d'aucune exception. Les résidences de tourisme ne figurent pas non plus dans la liste.

Les forfaits de 7,5 % et 15 % restent possibles

Le prix d'acquisition peut toujours être majoré des frais d'acquisition, pour leur montant réel ou forfaitairement pour 7,5 % du prix (3° du II de l'article 150 VB). Après cinq ans de détention, les travaux peuvent être retenus forfaitairement pour 15 % du prix, sans justificatif (4° du II).

Sur la déclaration 2048-IMM, ces forfaits se calculent sur le prix d'acquisition stipulé dans l'acte. Les amortissements sont déduits ensuite : prix corrigé = prix + frais + travaux − amortissements (ligne 26).

Exemple chiffré à Deauville

Un particulier, seul propriétaire, achète un appartement à Deauville 250 000 € en juin 2014. Il le loue en meublé de tourisme au régime réel. Il le vend 380 000 € en juillet 2026, soit 12 années pleines de détention. Ses comptes font apparaître 80 000 € d'amortissements sur l'appartement (hors mobilier) : 60 000 € déduits et 20 000 € restés en report. Il retient les forfaits de 7,5 % (18 750 €) et de 15 % (37 500 €).

Les 60 000 € réintégrés coûtent ici 17 292 € de plus. Les 20 000 € restés en report ne sont pas réintégrés.

• Abattements pour durée de détention : pour l'impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e (42 % pour 12 ans) ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % au-delà (11,55 % pour 12 ans).
• Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les plus-values immobilières en 2026 ; le taux de 18,6 % vise d'autres revenus du patrimoine.
• Taxe sur les plus-values élevées : due lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 €. Entre 60 001 € et 100 000 €, elle est de 2 % du montant total : 77 575 € × 2 % = 1 551,50 €.

Exemple simplifié, montants arrondis à l'euro : un seul vendeur, sans frais de cession ni exonération. Pour un couple marié, l'administration admet d'apprécier le seuil de 50 000 € sur la quote-part de chaque époux.

La durée de détention change la donne

La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de ces durées, la réintégration n'a plus d'effet sur l'impôt correspondant. Avant, chaque année pleine supplémentaire augmente l'abattement. Si vous envisagez de vendre, comparez le calendrier de vente avec ces seuils.

À documenter dès l'arrêté des comptes 2026

• Le tableau d'amortissement du bien, par composant, terrain exclu, distinguant chaque année les amortissements déduits et ceux mis en report : c'est la base de la ligne 25.
• Les travaux : factures des entreprises, nature des travaux et amortissements déjà déduits sur chacun.
• L'acte d'acquisition : date, prix et frais réellement payés, à comparer au forfait de 7,5 %.
• Le mobilier, suivi à part dans l'inventaire et le tableau d'amortissement.
• Votre statut LMNP ou LMP chaque année, et les éventuelles années au micro-BIC.

Ces éléments servent au notaire, qui dépose la déclaration de plus-value dans le mois de la vente. Pour l'amortissement des meublés de tourisme en cours d'exploitation, voir aussi notre article LMNP meublé de tourisme à Deauville, et pour les seuils du micro-BIC, notre article sur les meublés de tourisme en 2026.

Questions fréquentes